Oleh: Andre Lai
ULASAN : Bukan senang untuk mengurus perbadanan atau pengurusan perumahan flat yang merangkumi ratusan mahupun ribuan unit penghuni rumah. Sering kedengaran bahawa terdapat banyak projek mempunyai pengurusan yang tercicir, akibat kekurangan dana atas sebab penyelewengan atau mereka yang tidak membayar yuran penyelenggaraan.
Kelemahan dalam penguatkuasaan turut menyumbang kurangnya penyelenggaraan, justeru menjejas keinginan para penghuni untuk membayar bil pengurusan. Saya percaya ia berlaku di banyak tempat.
Masalah pasang meter individu
Minggu lepas, saya dipelawa atas kapasiti pemimpin KEADILAN untuk perbincangan antara pengurusan sebuah perumahan rumah bertingkat tinggi kos rendah di Kuala Lumpur dan Air Selangor Sdn Bhd, berkenaan dengan projek Migrasi yang disarankan oleh Air Selangor untuk memasang meter individu di setiap unit berstrata. Pihak pengurusan mendakwa mereka mengikut peraturan yang ditetapkan dalam melantik kontraktor pemasangan meter baru.
Namun, sebarangan usaha untuk mengumpul dana mendapat tentangan keras daripada penduduk yang masih lagi berada dalam kemelut pasca-pandemik, apatah lagi jumlah yang diminta untuk diperjelaskan kepada kontraktor berkos ratusan ribu. Akibatnya, sukar untuk projek naiktaraf meter individu Air Selangor untuk pemilik unit berstrata (program yang dinamakan Migrasi) untuk dilaksanakan apabila kedua-dua pihak yang sentiasa bertentangan pendapat.
Sebagai badan berkanun yang diberi mandat untuk menguruskan bangunan (tidak kira dalam bentuk JMB, MC atau JMC), mereka mempunyai tanggungjawab besar untuk memastikan bangunan dapat diurus dengan baik. Namun, masalah yang paling biasa dihadapi oleh pengurusan hartanah dalam menguruskan perumahan bertingkat adalah kutipan yuran penyelenggaraan yang lemah.
Pemilik tidak membayar yuran penyelenggaraan kerana tidak berpuas hati dengan kerja penyelenggaraan yang dijalankan oleh pengurusan hartanah. Masalah ini telah menyebabkan kos pembaikan yang mahal dan pertikaian undang-undang di kalangan pemilik rumah dan pembina, memburukkan lagi masalah hak milik strata. Istilah yang paling tepat menghuraikan dilema tuduh menuduh ini, adalah siapa yang datang dahulu - ayam atau telur (chicken or egg).
Masalah senggaraan meluas
Pesuruhanjaya Bangunan (Commissioner of Buildings atau dengan pendeknya COB) merupakan badan penyelia yang diwujudkan khas sebagai pelaksana dan pengawalseliaan perundangan berhubung pengurusan dan penyenggaraan bangunan dan harta bersama berstrata di Wilayah Persekutuan Kuala Lumpur.
COB perlu memastikan bahawa perumahan bertingkat tinggi diselanggara dengan betul oleh pengurusan dan harus memantau keadaan bangunan secara berkala. Dalam sesetengah kes, COB boleh memberi arahan dan mengambil tindakan penguatkuasaan terhadap pengurusan yang tidak memenuhi peraturan atau undang-undang yang ditetapkan.
Tribunal Pengurusan Strata merupakan benteng terakhir sekiranya masalah terpaksa ditetapkan dengan sistem perundangan. Contohnya kes seperti penyalahkuasaan pengurusan yang melaksanakan ‘house rules’ yang tidak munasabah atau sitaan rumah pemilik yang gagal melaksanakan pembayaran secara bertahun-tahun.
Isu yang melibatkan keberkesananan pengurusan bangunan seharusnya tidak patut berlaku, seperti yang pernah berlaku dalam kes berprofail tinggi di Menara City One pada kemuncak pandemik Covid 19. Kelemahan pihak pengurusan dalam pengawalan latar belakang penyewa yang tidak terkawal dan apabila kes Covid 19 meletus, Menara City One berada dalam PKPD untuk sebulan.
Menurut rekod oleh KPKT pada tahun 2019, terdapat sebanyak 2.1 juta unit perumahan berstrata – kebanyakkan projek perumahan bertingkat tinggi bertumpu di Lembah Kelang.
Perkongsian maklumat dengan wakil rakyat
Menurut aduan yang diterima oleh KPKT dalam laporan tahunan Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) pada tahun yang sama, kebanyakan isu adalah bersasarkan masalah kerosakan infrastruktur. Pendekatan yang lebih ketat harus dilakukan, seperti peningkatan penguatkuasaan terhadap penyelenggaraan infrastruktur bangunan agar mempunyai polisi insuran serta menepati piawai pembinaan.
Selain daripada itu, pihak berkuasa tempatan bersama COB masing-masing boleh mewajibkan kursus latihan bertauliah untuk pihak perbadanan/pengurusan. Aduan awam juga boleh diselesaikan sekiranya pihak berkuasa mengambil pendekatan untuk menjalankan perjumpaan berkala bersama pihak pengurusan dan persatuan penduduk agar mewujudkan perhubungan komunikasi yang telus dengan pengadu. Pendek kata, COB harus lebih peka serta mengenali setiap perbadanan dan pengurusan di dalam kawasan mereka.
Perlu tukar pengurusan tidak efisien
Satu lagi cadangan yang boleh dipertimbangkan adalah perkongisan maklumat bersama wakil rakyat agar mereka juga dapat memahami latar belakang isu di saat-saat masalah timbul. Saya amat yakin, setiap kali ada wakil rakyat yang baru mula berkhidmat, pelbagai masalah perumahan bertingkat tinggi akan dibawa kepadanya, dan mereka senantiasa tidak mempunyai maklumat yang memadai.
Perdana Menteri Datuk Seri Anwar Ibrahim dijangka akan memperkenalkan skim rumah mampu milik Skim Rumah Pertamaku dalam bajet pada 24 Februari ini. Pembangunan projek perumahan mampu milik akan menjadi keutamaan Kerajaan Malaysia Madani dan tidak dapat dinafikan ia akan merancakkan lagi pembangunan pesat bangunan bertingkat tinggi khususnya di Kuala Lumpur.
Sebagai pemilik hartanah berstrata, saya juga mempunyai pengalaman yang tidak menyenangkan dengan pihak pengurusan premis. Isu lif, lampu, penyelenggaraan fasiliti sentiasa menjadi isu yang perlu dihadapi. Akan tetapi, hak penduduk dipelihara dalam Akta Pengurusan Strata 2013 (SMA).
Pengetahuan asas kuasa COB dan pihak berkuasa amat berguna apabila krisis berlaku. Seperti dalam pilihanraya, sekiranya pengurusan yang dilantik tidak memenuhi kriteria penduduk, mereka patut ditukar dalam pemilihan semula melalui mesyuarat tahunan. Sekiranya ada rancangan membina rumah, harus juga ada rancangan untuk memastikan ia dijaga dengan baik.
RUJUKAN
* Pada 2013, Parlimen meluluskan Akta Pembangunan Perumahan (Kawalan dan Pelesenan), 1966 (pindaan 2012) dan Akta Hakmilik Strata, 1985 (pindaan 2013) dengan perubahan besar kepada undang-undang mengenai pengeluaran hak milik strata. Undang-undang baharu, yang berkuat kuasa pada 1 Jun 2015, mengetatkan proses pengasingan hak milik induk oleh pemaju. Di samping itu, ia memberi mandat bahawa pemaju mesti memohon hakmilik strata dalam tempoh tiga bulan selepas pembinaan perumahan itu siap, dan hak milik itu harus disediakan setelah Serahan Milikan Kosong (delivery of Vacant Possession) harta itu.
* Di Kuala Lumpur pula, Bahagian Pesuruhjaya Bangunan (COB) Kuala Lumpur diwujudkan pada 12 April 2007 selaras dengan kuatkuasa Akta Bangunan dan Harta Bersama (Penyenggaraan dan Pengurusan) 2007 (Akta 663) [telah dimansuhkan dan digantikan dengan Akta Pengurusan Strata 2013 (Akta 757) bermula 1 Jun 2015].
* Hubungi Bahagian Pesuruhjaya Bangunan (COB) Kuala Lumpur
* Pengurusan bangunan wujud dalam bentuk JMB, MC dan JMC – istilah yang asing tetapi amat penting untuk difahami. https://www.propertyguru.com.my/bm/panduan-hartanah/badan-pengurusan-bersama-jmb-perbadanan-pengurusan-mc-34775
__________________________________________________________________________________
Penulis merupakan Ketua Cabang KEADILAN Wangsa Maju dan Naib Pengerusi KEADILAN Wilayah Persekutuan